小区出入口一侧大堂，咋卖出开起便利店？开发商：此处已办房产证
小区出入口一侧大堂，咋卖出开起便利店？开发商：此处已办房产证
大风新闻
近日，陕西咸阳市秦都区绿地新都会一期B区业主向华商报大风新闻反映，小区西门原规划的入户大堂被便利店长期占用，业主通行权益受损。记者根据业主投诉，进行了多方调查。
>>业主投诉：共有大堂被占，通行受阻
据业主反映，绿地新都会一期B区西门在购房时，开发商明确说明此处为入户大堂，购房合同及宣传图纸上均有明确标识，显示此处为“小区出入口”，两侧分别为消防通道和地库出入口，设计应与同项目A区、C区的入户大堂一致。
业主们介绍，交房后不久，该区域被一家便利店占用。最初业主尚能通行，但2024年便利店在朝向小区内部一侧加装了铁栅栏，彻底阻断了业主通行。业主反映后，物业在旁边的消防通道大门上开了一个小门供业主进出。业主质疑：“入户大堂属于全体业主共有，为出入主通道，怎能随意出售或出租？”
业主提供的购房合同及规划图纸显示，B区西门位置标注为“小区出入口”。业主强调，这与A区、C区现状（中间为入户大堂，两侧分别为消防门和地库口）形成鲜明对比，唯独B区西门变成了便利店。
>>物业回应：接手时已是便利店，责任在交付方
7月17日，记者联系了小区物业负责人。该负责人表示，物业在2022年接手小区时，B区西门“本身就是便利店”。他强调物业与开发商绿地集团咸阳置业有限公司是“独立的法人”“如果存在产权转换问题，责任在交付方（即开发商），我们每个月只收这个便利店的物业费，不涉及租金。”
对于业主通行问题，物业称小区主要依靠南门和北门出入，西门消防通道上的小门是应业主要求后开的。该负责人建议记者向开发商和规划部门了解详情。
记者联系当地住建局，工作人员查询后证实：绿地新都会一期B区西门处“确为开发商售出，已办下了不动产权证”。工作人员表示，“常规而言，小区入户门应为业主共有产权，详细情况需向开发商询问。”
>>开发商回应：此处就是商铺，已办产权证
7月18日，记者多次拨打绿地集团咸阳置业有限公司公开电话均无人接听，随后记者联系到绿地一位负责人，该负责人明确表示，B区西门处“本就是商铺，而非共有产权”，并且“已经办理了不动产权证”。
针对业主合同上明确标注此处为“小区出入口”问题，该负责人解释称：“小区出入口不一定是小区入户门，消防通道处铁门上的可活动小门也是小区出入口。”
对于为何正对着的A区东门是入户大堂而B区西门是商铺的疑问，该负责人回应：“长得一样，不一定用途一样。”
8月1日上午11时许，记者拨打涉事便利店入住时预留电话，一名男子表示他仅是便利店员工，对该处房产的归属情况不知情。“店是从谁手里买的，应该问房东或者物业。”他说。
该男子称房东情况不清楚，也不清楚房东和便利店老板是否为同一人。
>>律师说法：入户大堂一般属“共有部分”，开发商涉嫌侵权
著名公益律师、陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，开发商无权私自变更前期建设规划划定的建筑物使用用途。
朱长江介绍，根据《城乡规划法》第四十三条的规定：建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。建设单位无权私自变更规划条件，应当依据前期规划进行建设，并且建成后的建筑物的使用用途应当与前期规划设计的用途保持一致。
入户大堂方面，朱长江介绍，根据《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一项规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分。入户大堂是建筑物的公共通行部分，属于业主共有，业主对入户大堂享有共有和共同管理的权利。
对于本起业主反映，朱长江介绍，需要根据前期规划设计图明确争议部分的性质，若载明的使用用途为商铺，那么开发商有权买卖该争议部分；若载明的使用用途为入户大堂，那么开发商无权买卖该争议部分，存在纠纷时可通过以下途径处理：
1.民事救济：业主委员会可以提起物权确认之诉，要求开发商和商铺停止侵害、恢复原状等；业主也可以依据自己的购房合同追究开发商的违约责任。
2.行政救济：业主委员会可以提起行政诉讼，要求撤销商铺的不动产权证书；业主委员会可以向住建部门提起行政复议。
朱长江建议，业主可以推动小区成立业主委员会，制定《管理规约》明确禁止共有部分商业化。同时，业主可以积极组织召开法律讲座，普及《民法典》等相关法律法规，增强维权意识。
华商报大风新闻记者 王煜鑫 编辑 李婧
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